News

(Hebrew) איתור מגרשים למכירה ליזמים וחברות

Monday May 7th, 2018

Sorry, this entry is only available in Hebrew. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

בשונה מתחום הנדל”ן בשוק הפרטי למגורים או משרדים, תחום הנדל”ן העסקי שמספק פתרונות ומאתר מגרשים למכירה ליזמים, חברות וארגונים גדולים, פועל באקלים עסקי אחר, הדורש מאנשי המקצוע להתמודד עם אתגרים גדולים ומורכבים יותר. כשמוסיפים לזה את העובדה שתחום המגרשים למכירה ליזמים וחברות הוא תחום ‘פרוץ’ וכמעט אין נכסים המיוצגים בבלעדיות, מבינים שהמרחק בין מתווכי הנדל”ן הבודדים שפועלים ב’מגרש’ הזה ובין מתווכי הנדל”ן שפוגשים חדשות לבקרים הוא גדול מאוד.

חשיבה תלת ממדית ארוכת טווח

אותם מקצוענים שכן שורדים בתחום הזה עושים זאת בזכות העובדה שהם מספקים את הסחורה בהתמדה כבר שנים ארוכות. בהיבט של אתגרים נדל”ניים מהסוג הזה המבחן של ‘לספק את הסחורה’ לא מסתכם בסגירת ההסכם (תהליך מפרך ומאתגר כשלעצמו), אלא במבחן תוצאה שנבחן לאורך זמן: האם המגרש או המתחם ענה לציפיות העסקיות של הרוכש? כאן ראוי להזכיר את אחד השחקנים הכי משמעותיים שפועלים בתחום הזה –  חברת ‘יאיר לוי אסטרטגיה בנדל”ן’.

החברה נוסדה על ידי מר יאיר לוי הנחשב מומחה מוביל בעל יותר משלושים שנות ניסיון בתחום איתור מגרשים עבור יזמים וחברות. מה שהפך את יאיר לוי לשחקן המשמעותי בתחום הוא שילוב יוצא דופן של תכונות ויכולות מקצועיות. זה מתחיל בהבנה והיכרות עמוקה של שוק הנדל”ן ושל צרכי החברות והיזמים והאינטרסים שמניעים אותם – היכולת לאתר נכסים שמתאימים במלואן לצרכים של חברה ספציפית אינם טריוויאליים. לזה צריך להוסיף יכולת מעולה בגישור ובמשא ומתן, שכולל לעיתים בעלי זכויות רבים והליכים אל מול רשויות התכנון. יאיר לוי ניחן בכל התכונות האלה שמאפשרות לתת ללקוח ניבוי טוב באשר להתאמה העתידית של הנכס עבור היעוד המתוכנן. בעולם הזה של איתור מגרשים ליזמים וחברות, התכונה הזו לא תסולא בפז.

לקוחות שונים, צרכים שונים

כדי להבין טוב יותר כיצד מתנהל העולם הזה נציג כאן כמה תרחישים שונים שמלמדים כיצד מתמודדת חברת ‘יאיר לוי אסטרטגיה בנדל”ן’ עם כמה מהאתגרים שמאפיינים את התחום.

  • תרחיש א: חברה מחפשת נכס שאמור לשרת אותה כמרכז לוגיסטי. ראשית חייב אסטרטג הנדל”ן לאתר נכס במיקום שעונה לצרכים התפעוליים של החברה – הוא חייב לקחת בחשבון פרמטרים כמו מרחק מהליבה העסקית בפעילות החברה, גישה ותעבורה, רגולציה (יש מרכזים לוגיסטיים שלא יכולים להיות ממוקמים ליד מקומות ישוב), בהמשך הוא צריך למצוא נכס מתאים שניתן להסב ולהתאים לפעילות החברה ולשערך את עלות השיפוץ וההתאמה כחלק מהתקציב הכולל של העסקה.
  • תרחיש ב: יזם מחפש מגרש לבנייה של פרויקט מגורים. מאחר שהרווח היזמי העתידי של היזם הוא הרבה פעמים גם נגזרת של מיצוי זכויות והקלות עתידיות, אסטרטג הנדל”ן צריך לדעת להעריך איזה זכויות ניתן למצות במגרש על בסיס תקדימים קודמים והיכרות טובה של מדיניות הרגולטור. במקרים מסוימים יזמים יקנו שטח חקלאי מתוך תקווה שבעתיד המגרש יקבל היתר לשינוי יעד שישביח אותו משמעותית. מדובר בסוג של הימור, אבל כשמבצעים את העסקה בליווי וברכת הדרך של אסטרטג נדל”ן מנוסה סיכויי ההצלחה גדלים משמעותית.
  • תרחיש ג: תאגיד מעוניין להקים מרכז מסחרי חדש. המגרש שייבחר צריך לתת מענה לוגיסטי הכולל אפשרות לחניה, תעבורה או תחבורה ציבורית למתחם. צריך לקחת בחשבון נוכחות של קהל יעד, אטרקטיביות כלפי שוכרים ותשואה משוערת.

כל אלו הם מרכיבים שאינם פשוטים לניבוי ורק אסטרטג נדל”ן מנוסה כמו יאיר לוי – שמבצע אנליזות עומק ונעזר באנשי מקצוע כמו שמאים, אדריכלים ומומחים למשפט ומיסוי – יכול לתת מענה לתרחישים שהוצגו פה ולתרחישים רבים אחרים המאפיינים את תחום איתור המגרשים עבור יזמים וחברות.