News

(Hebrew) רובוטים בגובה 30 מטר (התפרסם בגלובס 22.12.2014)

Monday December 22nd, 2014

Sorry, this entry is only available in Hebrew. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

המחסנים הלוגיסטיים עברו תמורות גדולות לאורך השנים, ביחד עם התפתחות הטכנולוגית והגידול במספר התושבים; ההתמקצעות בתחום מהווה תמרור אזהרה ליזמים חדשים

מאת יאיר לוי

news_yaer

תחום הנדל״ן הלוגיסטי, תת-ענף בתוך הנדל״ן העסקי, אינו מוכר כמעט למי שלא עוסק בכך ישירות.
הנדל״ן לוגיסטי- אותם מבנים המשמשים לאחסנה והפצה של סחורות ומוצרים – הוא תחום נישתי, והעוסקים בו בצד היזמי הם קבוצה קטנה של חברות שפיתחו בקיאות רבה ומומחיות ספציפית בנושא. התחום שהחל להתפתח בישראל בשנות ה60 נמצא כיום על פרשת דרכים והדעות חלוקות לגבי התפתחותו העתידית.

מ-5 ל-14 מטר גובה
ענף הנדל״ן הלוגיסטי עבר שינויים רבים ב50 שנות פעילותו. בתחילת הדרך, בשנות ה-60 הוקמו מחסנים עבור יבואנים שהביאו סחורות לישראל.
מרבית המחסנים שהופעלו עד לסוף שנות ה80 הוקמו בתוך שטחי תעשיה שעברו הסבה, והיו מאוד בסיסיים: תקרות בגובה של 5-6 מטרים, דלתות כניסה רחבות והעמסה שהתבצעה מרצפת המחסן למשאית על-ידי מלגזה. יצרנים או יבואנים, שעסקו בשיווק והפצה, פרסו מחסנים בערים ראשיות, ושינעו סחורות מהנמל או רצפת הייצור למחסנים השונים בבעלותם ברחבי הארץ.

בשנות ה90 החל השוק להשתנות, בין השאר גם בעקבות גלי העלייה לארץ (והעלייה ברמת החיים) שהרחיבו את היקף האוכלוסיה ואת הביקושים למוצרים שונים.
חברות החלו לשפר ולייעל את שיטות העבודה, דבר שהתאפשר גם בזכות התפתחות טכנולוגית. שיטת ההעמסה על משאיות, למשל, הוחלפה בהעמסה מאחור ודרשה הכנסת רמפות לתוך המחסן. שימוש במלגזות צריח איפשר אחסנה על מדפים במקום משטח על גבי משטח. ניהול המחסנים באוטומציה חלקית איפשר גם הוא את האיחסון לגובה. במקביל הבינו החברות כי המשמעות של אחסנה לגובה, תוך צימצום שטח רצפת המחסן, יהווה גם חיסכון משמעותי בדמי השכירות והארנונה.
מסקנה זו דרשה מהחברות להקים מחסנים חדשים: תקרות של 9-8 מטר החליפו את התקרות הסטנדרטיות. המפתחים התרחבו כדי לאפשר התקנת מדפים ותנועת מלגזות נוחה.
החברות הבינו שלא ניתן להסתכל על אחסנה, הפצה ושינוע כשלושה גורמים נפרדים- אלא כשרשרת שכל חוליה בה משפיעה ישירות על השניה ודורשת תשתיות מסוג אחר.
לוגיסטיקה הפכה להתמחות, והנושא קיבל תאוצה נוספת עם הקמתן של חברות לוגיסטיקה חדשות שנתנו שירותי איחסון ושינוע ליבואנים ולחברות קטנות ובינוניות במיקור חוץ.
כמובן שגם מתיחת הכבישים, בעיקר כביש 6 אפשרה לחברות האחסנה לצמצם את מספר המחסנים ולרכז את פעילותן במרלו״ג אחד במרכז (אליו התווספו בד״כ עוד שני מחסנים קטנים, בחיפה ובבאר-שבע) ואף פתחה בפניהן אפשרות להקים מרכזי הפצה באזורים כמו קריית-גת, גדרה, באר טוביה וכדומה.

במקביל, הרגלי הצריכה שלנו והמעבר לקניות באינטרנט תרמו לפיתוח המואץ של ענף הלוגיסטיקה. יבואנים החלו מעבירים את כל הטיפול בסחורה מהנמל ועד לבית הלקוח או לנקודת המכירה לידי חברות הלוגיסטיקה.

בהדרגה נכנסו שינויים נוספים במבני המרלו״גים החדשים: גובה התקרה עלה ל-14-12 מטרים ונדרשה בנייה יותר מדויקת ברצפת המחסן כדי לאפשר למלגזות הצריח עבודה בגובה. בעקבות הביקוש לשטחים לוגיסטיים נכנסו “שחקנים” חדשים לענף. כבר בתחילת שנות ה-2000 רבים “גילו” את תחום הנדל”ן הלוגיסטי, והתחום הפף אטרקטיבי עבור יזמים פרטיים שהחלו לבנות מחסנים על קרקעות שהיו ברשותם במרכז הארץ, בסמוך לצירי תנועה.

עידן המחסנים האוטומטיים
והיום, אנו מצויים בפתחו של עידן המחסנים האוטומטים. מחסנים המופעלים על-ידי רובוטים בגבהים של 30-25 מטרים במקום במלגזות. מחסנים אלה חייבים להיות מותאמים באופן ספציפי לדרישות האחסון וניהול המלאי של החברה, דרישה אשר מכתיבה אסטרטגית תכנון אחר. תכנון מרלו״ג נעשת היום מהפנים לחוץ, כלומר קודם כל המידוף האוטומטי אשר מותאם בדיוק למוצרי החברה ולצרכיה, ורק אחר-כך המעטפת החיצונית. נדרשת התאמה טכנולוגית ספציפית לסוגי הסחורה המאוחסנת, דבר אשר מייקר בצורה דרסטית את עלויות ההשקעה.

בישראל, כמו ביתר העולם, המגמה היא להוציא את פעילות האחסון והשינוע מחוץ לליבת הפעילות של החברה, ולהעביר את הפעילות לחברות ייעודיות המתמחות בנושא. תחום המזון היה ונותר היוצא מהכלל. חברות כמו אוסם, שטראוס עלית, תנובה, החברה המרכזית למשקאות ודומיהן ממשיכות לבנות ולהפעיל מרלו״גים חדשים ומשוכללים משלהן. בעוד רשתות שיווק כשופרסל ומגה מתייחסות למרלו״גים כמרכזי רווח, ומחייבות את יצרניות המזון ומוצרי הצריכה להפנות סחורות למרל״וג (תוך קיזוז עמלת ההפצה לסניפים) ומשם נעשית ההפצה לחנויות הרשת.

כשמצרפים לכך את עליית מחירי הקרקעות והבנייה, נשאלת השאלה האם תחום הנדל״ן הלוגיסטי עדיין מהווה אפיק השקעה כדאי ליזמים.
נראה כי בנתונים הקיימים, אין ליזמים צידוק כלכלי אמיתי לפעול בענף. התייקרות הקרקע, ההתפתחות הטכנולוגית וההיצע הגדול פוגעים באטרקטיביות ההשקעה ודוחפים אותו חזרה לידי החברות המתמחות, הרחק מעיני היזמים. עלויות ההקמה הגבוהות והדרישה להתאמה מושלמת לצרכי הלקוח הופכת את ההשקעה במחסן אוטומטי למסוכנת, אלא במקרים שבהם יש הזמנה מראש מלקוח ספציפי, בהסכם שכירות ל25 שנה לפחות, ללא תחנת יציאה. עם זאת, ישנו עדיין ביקוש למחסנים שאינם אוטומטיים במרכז הארץ, זאת למרות שמחירי השכירות הגיעו לשיא שאינו מאפשר תפעול ריווחי של מחסן. מחירי שכירות של 42-37 ₪ למ”ר בתוספת דמי ניהול וארנונה מהווים חסם להתפתחות במרכז,וההערכה היא שגם בתחום זה צפויה ירידה בביקוש ומעבר למקומות רחוקים לאורך כביש 6.
המגמה העולמית להעביר את כל תחום הלוגיסטיקה לידי חברות מתמחות צפויה להמשיך גם בישראל, ויהיה מעניין לראות אם חברות ייצור והפצת מזון יצטרפו אף הן למגמה זו.

טבלת שכירויות דצמבר 2014