חדשות

נכסים מניבים : מדוע התשואה לפעמים משקרת?

21/05/2018

כולכם בטח נתקלתם בבטוי נכס מניב שנחשב למונח מוכר וידוע בשוק הנדל”ן. נכסים מניבים הם כיום אלטרנטיבות השקעה פופולריות ואפילו טרנדיות, בעיקר לאור הריביות הנמוכות במשק הישראלי על חסכונות.

למעשה, כל נכס יכול להפוך להיות נכס מניב להשקעה בתנאי אחד – שברגע רכישתו ניתן לקבל עבורו דמי שכירות. לכן, כל נכס לרבות דירות, מפעלי תעשיה, מרכזים מסחריים, מחסנים לוגיסטים, חנויות, משרדים ואפילו בניינים שלמים יכולים להיות נכסים מניבים.

עם זאת, טעות נפוצה היא לבדוק את כדאיות ההשקעה לפי התשואה בעת רכישת נכס מניב להשקעה, כלומר כמה שכר דירה מקבלים מהנכס כל חודש. למעשה, התשואה שמתקבלת מנכסים מניבים נותנת אך ורק תמונה חלקית על כדאיות ההשקעה בנכס.

יתרה מזאת – הערכת הנכס אך ורק לפי התשואה גורמת לעליית ערכו הרבה מעבר לערכו הריאלי, כלומר נשלם עליו הרבה יותר ממה שצריך ובהתאם לכך נקבל תשואה נמוכה יותר. שאלנו את יאיר לוי, המומחה לנדל”ן מה צריך לבחון לפני רכישת נכס מניב והנה תשובתו:

מה צריך לבחון לפני שרוכשים נכסים מניבים להשקעה?

  1. התשואה הריאלית של הנכס, כלומר מה ערכו היום ומה צפוי להיות ערכו בעתיד. בחישוב זה יש לכלול את דמי השכירות ולבדוק אותם מול מחירי השכירות בנכסים דומים. למשל: כאשר דמי השכירות גבוהים יחסית למקובל בשוק, ייתכן ונאלץ להתפשר מבחינת המחיר בעת חידוש החוזה.
  2. הורסטיליות של הנכס, כלומר היכולת להתאים אותו למגוון של לקוחות ומטרות. בסעיף זה יש לבדוק האם יש אפשרות לחלוקת הנכס (פרצלציה), האם השימוש העכשווי בו נחשב שימוש חורג ויגרום להיטלי השבחה עתידיים. כמו כן, יש לבדוק מהן תוכניות הבנייה העתידיות באזור ומה תהיה מידת השפעתן המשוערת על התשואה.
  3. השווי הריאלי של הנכס, כלומר כמה יעלה נכס שיענה על אותם הקריטריונים במידה ונצטרך להקימו מחדש.

למעשה, בתחום של נכסים מניבים כמו בתחומים אחרים בחיים חייבים לקבל החלטה נבונה, כלומר החלטה שמבוססת על ידע ומידע, על ראיית התמונה הרחבה ועל למידת הנושא לעומק. לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ בנושא מומחים בתחום הנדל”ן במידה ואתם מתעניינים בנכסים מניבים למכירה.